Studio étudiant, appartement meublé, résidence senior ou location saisonnière, un expert-comptable qui maîtrise le régime BIC, l'amortissement de votre bien et votre liasse fiscale.
grâce aux statuts LMNP ou LMP
Vous louez ou souhaitez louer un bien meublé, notamment sur Airbnb ? Avec les statuts LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel), vous pouvez améliorer la rentabilité de votre investissement grâce à des mécanismes fiscaux avantageux.
Les experts In Extenso vous accompagnent dans le choix du statut le plus adapté à votre situation, ainsi que dans la gestion de vos obligations comptables, fiscales et déclaratives.
Les principaux avantages des statuts LMNP et LMP :
✅ Déduction de nombreuses charges liées à l’activité
✅ Possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier, sous certaines conditions
✅ Réduction de l’imposition sur les revenus locatifs
✅ Optimisation de la rentabilité nette de votre investissement
Vos enjeux en tant que LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Vous louez un studio meublé, un appartement, une chambre en résidence étudiante ou senior, ou un logement en location saisonnière, sans que cette activité soit votre métier principal. Vous cherchez un expert comptable LMNP ou LMP qui connaisse vraiment la location meublée.
Que vous soyez déjà loueur en meublé ou que vous envisagiez de le devenir, les statuts LMNP ou LMP peuvent faire une vraie différence sur votre fiscalité, à condition d’être bien accompagné.
Vos loyers ne relèvent pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des règles qui n’existent nulle part ailleurs, l’arbitrage entre micro-BIC et régime réel, l’amortissement du logement et du mobilier, et une liasse fiscale à transmettre chaque année.
Entre la recherche de locataires, les travaux et la gestion du quotidien, difficile de suivre en plus l’évolution des seuils et des réformes. La loi de finances 2025 a par exemple modifié le calcul de votre plus-value à la revente.
Avec un expert-comptable spécialiste de la location meublée, vous sécurisez vos déclarations, vous savez ce que chaque régime fiscal vous coûte ou vous rapporte, et vous gardez du temps pour votre investissement.
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le seuil de recettes qui peut vous faire basculer en LMP
De l'immatriculation de votre bien à votre déclaration annuelle, votre activité de loueur en meublé est suivie de bout en bout.
Propriétaire en LMNP ou associé d'une société civile immobilière ? Vous n'avez pas choisi l'immobilier pour faire de la comptabilité.
Notre offre EssentielPro s'occupe du reste : documents sécurisés, suivi comptable, lien direct avec votre expert-comptable, pour que votre investissement reste une source de revenus.
Avant de signer, vous mesurez la rentabilité réelle du projet, loyers attendus, charges, mensualités et fiscalité selon le régime retenu. Le bon régime fiscal se choisit à ce moment-là, pas à la première déclaration.
En savoir + sur le budget prévisionnel
Immatriculation, obtention du SIRET, choix des options fiscales et mise en place de votre organisation comptable. La première année est la plus structurante, c’est là que se construit votre plan d’amortissement.
Suivi consolidé de vos logements, pilotage de votre rentabilité bien par bien, surveillance du seuil de 23 000 € de recettes et de vos obligations locales comme la CFE.
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Estimation de votre plus-value avant la vente, effet de la réintégration des amortissements, abattements pour durée de détention et scénarios de transmission à vos enfants.
Plus de 100 experts LMNP LMP vous accompagnent partout en France.
« Nous sommes entrés en contact avec In Extenso afin de gérer la comptabilité de deux biens familiaux LMNP. Et quelle professionnelle ! À l'écoute, disponible, pédagogue, et tout ça à distance (600 km). Je recommande. »
Caroline C., propriétaire de deux biens familiaux en LMNP
« Pour ma petite activité, ce cabinet comptable est parfait. Excellent rapport qualité-prix. »
Serge B., loueur en meublé
« Elle m'a aidé pour toutes mes recettes, mes investissements, mon entreprise, mon projet immobilier. Elle étudie vraiment tout dans les détails, elle est à l'écoute. Je recommande à 100 %. »
Hasane H., investisseur immobilier
In Extenso c’est plus de 30 ans d’expertise au service des LMNP
Vous savez ce que vous payez, ce que vous déclarez et pourquoi.
Vos justificatifs et vos indicateurs locatifs accessibles en ligne, à tout moment.
Un interlocuteur qui répond, pas un formulaire
Un cabinet joignable où que soit votre bien.
Non, ce n’est pas une obligation légale. Au régime micro-BIC, aucune comptabilité particulière n’est exigée, un simple suivi de vos recettes suffit.
Au régime réel en revanche, les obligations se multiplient, tableau des immobilisations, tableau des amortissements, liasse fiscale complète à transmettre chaque année. C’est là que l’accompagnement devient utile, parce qu’une erreur d’amortissement se paie plusieurs années plus tard, au moment de la revente.
In Extenso vous dit d’abord si votre situation justifie vraiment le régime réel, puis prend en charge l’ensemble de ces obligations si vous y basculez.
Les honoraires dépendent de quatre variables, le nombre de logements que vous louez, le régime fiscal retenu (le micro-BIC demande très peu de travail, le réel beaucoup plus), la première année qui est toujours la plus lourde parce que le plan d’amortissement est à construire, et la nature de votre location, une location saisonnière avec prestations para-hôtelières étant plus technique qu’un bail meublé classique.
Deux mécanismes réduisent la facture réelle. Vos honoraires constituent une charge déductible de votre résultat au régime réel. Et l’article 199 quater B du code général des impôts prévoit, sous conditions, une réduction d’impôt égale aux deux tiers des frais de comptabilité et d’adhésion à un organisme de gestion agréé, plafonnée à 915 € par an, pour les contribuables qui restent sous les limites du régime micro et qui optent pour le réel.
Les deux dispositifs ne se cumulent pas librement, l’arbitrage se fait au cas par cas. In Extenso vous remet un devis chiffré sans engagement, avec un tarif ferme pour l’année.
Comparer les prix d’un cabinet comptable spécialisé n’a de sens qu’à périmètre identique, certaines offres à bas prix couvrent la seule déclaration et laissent à votre charge le plan d’amortissement, qui est précisément la partie technique du dossier.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans tenir compte de vos charges réelles. Le régime réel déduit vos charges effectives et vous permet d’amortir le logement et le mobilier. La règle pratique, dès que vos charges et vos amortissements dépassent l’abattement forfaitaire, le réel devient plus favorable, ce qui est très souvent le cas quand le bien est financé à crédit.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 77 700 € en location meublée classique et en meublé de tourisme classé, 15 000 € en meublé de tourisme non classé | aucun plafond |
| Abattement forfaitaire | 50 %, et 30 % pour le meublé de tourisme non classé, minimum 305 € | pas d’abattement |
| Charges déductibles | non, l’abattement en tient lieu | oui, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances, taxe foncière |
| Amortissement du bien et du mobilier | non | oui |
| Comptabilité | suivi simple des recettes | comptabilité complète et liasse fiscale |
Seuils et taux en vigueur, source impots.gouv.fr, page mise à jour le 23 avril 2026. In Extenso chiffre les deux scénarios sur vos propres chiffres avant de vous conseiller un régime.
Au micro-BIC, oui, sans difficulté.
Au régime réel, un logiciel vous fera saisir vos écritures mais ne prendra pas les décisions à votre place, la ventilation du prix d’acquisition entre terrain et construction, la durée d’amortissement de chaque composant, le traitement des travaux entre charges et immobilisations.
Ce sont ces choix qui déterminent votre imposition, et ce sont eux qui sont examinés en cas de contrôle.
Avec In Extenso, vous disposez d’un portail en ligne pour vos justificatifs et vos indicateurs, et d’un expert-comptable qui engage sa responsabilité sur ces arbitrages. C’est la vraie question à se poser pour choisir entre un logiciel de comptabilité LMNP et un cabinet, non pas qui saisit les écritures, mais qui répond de leur contenu devant l’administration.
Vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) uniquement si deux conditions sont réunies en même temps, vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et elles sont supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Si une seule des deux conditions est remplie, vous restez en LMNP. Le caractère professionnel s’apprécie au niveau du foyer et s’applique à l’ensemble de vos locations meublées.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions | recettes inférieures ou égales à 23 000 €, ou recettes inférieures aux autres revenus d’activité du foyer | recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer |
| Régime fiscal | micro-BIC ou réel | micro-BIC ou réel |
| Déficits | imputables sur les seuls revenus de location meublée | imputables sur le revenu global, sous conditions |
| Plus-value de cession | régime des particuliers | régime des plus-values professionnelles |
| Prélèvements sociaux et cotisations | prélèvements sociaux de 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 | cotisations sociales des travailleurs indépendants |
Source des conditions et des taux, site officiel de l’administration fiscale. Le basculement n’est pas un choix, il se constate. In Extenso surveille votre seuil et vous prévient avant que le changement de statut ne vous surprenne.
La location meublée est par principe exonérée de TVA. Elle y est soumise dans des cas précis, bail commercial, prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil de la clientèle), résidence de tourisme, ou location au gestionnaire d’un établissement d’hébergement.
Le sujet est fréquent en location saisonnière, où l’ajout d’un service peut suffire à faire entrer votre activité dans le champ de la TVA. In Extenso qualifie votre situation et met en place le suivi déclaratif quand la TVA s’applique.
La plus-value d’un LMNP relève du régime des particuliers, imposition au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention, jusqu’à l’exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Depuis la loi de finances du 14 février 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, avant application des abattements, ce qui augmente la base imposable.
Certains logements en résidence de services échappent à cette réintégration, notamment ceux situés dans une résidence accueillant exclusivement des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation, en stage, en apprentissage ou en contrat de professionnalisation, ou des personnes de plus de 65 ans. In Extenso estime votre plus-value avant la vente, pour que la fiscalité ne se découvre pas après la signature.
Le nom propre est le mode de détention le plus simple et celui qui ouvre naturellement le statut LMNP. Plusieurs structures existent en complément, la société civile immobilière, la SARL de famille ou la société par actions simplifiée, chacune avec ses propres règles vis-à-vis de la location meublée et de la fiscalité applicable.
Le choix se joue sur votre objectif, revenu complémentaire immédiat, constitution d’un patrimoine à transmettre, ou association avec des proches. Il se décide avant l’acquisition, parce qu’un changement de structure après coup a un coût fiscal. Nos experts identifient la structure adaptée à votre projet.
Un conseiller vous rappelle pour faire le point sur vos besoins.
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