SCI, SARL de famille, SAS, holding, démembrement… les montages juridiques et fiscaux liés à l’investissement immobilier sont nombreux et souvent mal connus. Pourtant, choisir la bonne structure peut faire une différence significative sur la rentabilité, la transmission du patrimoine et la fiscalité à court comme à long terme.

1. Comment choisir entre SCI, SARL de famille, SAS ou SARL en LMNP pour investir dans l’immobilier ?

Il existe deux grandes familles de sociétés immobilières : les sociétés civiles (principalement la SCI) et les sociétés commerciales (SARL, SAS, SARL de famille, etc.).

La SCI, société civile immobilière, convient à une gestion patrimoniale traditionnelle : gestion locative nue, transmission ou conservation de patrimoine. Elle exige au minimum deux associés.

Les sociétés commerciales (SARL, SAS, SARL de famille) permettent de loger une activité commerciale immobilière, notamment la location meublée (LMNP/LMP) ou le marchand de biens. Elles peuvent être unipersonnelles, ce qui est un avantage si vous souhaitez investir seul.

Le choix dépend de plusieurs critères :

• Nombre d’associés (seul ou à plusieurs)
• Nature des revenus (principal ou complémentaire)
• Objectifs poursuivis (gestion, rendement, transmission)
• Régime fiscal souhaité (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Par exemple, pour de la location meublée non professionnelle (LMNP), on privilégiera une SARL de famille ou une SAS sous le régime de l’IR.

2. Quelles différences entre une SCI et une SARL de famille ?

La principale différence est d’abord juridique : la SCI est une société civile (au moins deux associés, sans lien familial obligatoire), tandis que la SARL de famille est une société commerciale dont tous les associés doivent appartenir au même cercle familial pour bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur le revenu.

Du côté de la responsabilité, la SCI expose ses associés à une responsabilité illimitée : leurs biens personnels peuvent être engagés au-delà de leur apport. La SARL, comme son nom l’indique (Société à Responsabilité Limitée), protège les associés à hauteur de leurs apports en capital, à condition de ne pas se porter caution personnelle des emprunts.

Enfin, la SARL de famille permet de conserver le régime de l’IR pour une activité de location meublée, ce que la SCI ne permet pas sans risquer de basculer à l’IS.

3. Quelle société créer pour gérer des biens immobiliers détenus en nom propre et faciliter leur transmission ?

Le choix de la société dépend avant tout de vos objectifs : patrimonial ou rendement, location nue ou meublée, situation familiale.

Si l’activité est civile et l’objectif patrimonial, la SCI est souvent adaptée. Si l’activité est commerciale (location meublée) avec un objectif patrimonial dans un cadre familial, la SARL de famille peut être pertinente. Si l’objectif est davantage commercial (rendement élevé, statut social du dirigeant, donations à des enfants mineurs), la SAS entre en jeu.

Des structures plus spécifiques comme la société en commandite simple ou la société en participation peuvent également convenir à des projets particuliers. En résumé, chaque situation appelle une forme juridique sur mesure.

4. Quels autres montages (SCS, etc.) existent en dehors de la SCI et de la SAS pour optimiser la fiscalité immobilière ?

Avant d’évoquer les montages alternatifs, il faut distinguer deux niveaux d’optimisation fiscale immobilière :

• Au moment du revenu (pendant la gestion) : l’enjeu est de minimiser le coût fiscal des loyers perçus. Le premier levier est le choix du régime fiscal : IR ou IS. Sous l’IS, de nombreuses charges sont déductibles, ce qui peut réduire considérablement la fiscalité courante.
• Au moment de la cession : la fiscalité des droits d’enregistrement est la même que l’on vende les titres d’une SCI, d’une SAS ou d’une SARL à prépondérance immobilière. L’optimisation passe davantage par le régime fiscal (IR ou IS) que par la forme juridique.

La société en commandite simple permet d’isoler deux catégories d’associés (commandités et commanditaires) avec des rôles différents, et d’affecter différemment les résultats selon qu’il s’agisse de revenus courants ou de plus-values de cession. Ces montages doivent toutefois rester dans les limites de la réglementation fiscale pour éviter tout abus de droit.

5. Dois-je créer une SCI ou investir en LMNP ? Quels sont les critères pour faire le bon choix ?

Créer une SCI pour investir en LMNP est légalement possible, mais fiscalement complexe.

Par nature, la SCI est une société civile dont les revenus sont imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers (location nue). Si elle pratique la location meublée (activité commerciale), elle risque de basculer à l’IS.

Deux options coexistent alors :

• Soit opter explicitement à l’IS dès la création (option irrévocable), ce qui permet de faire de la location meublée sans contrainte, mais entraîne la perte des abattements pour durée de détention à l’IR lors de la revente
• Soit maintenir la SCI à l’IR tout en gérant comptablement et fiscalement séparément les biens loués nus (revenus fonciers) et les biens loués meublés (BIC/IS), ce qui alourdit la gestion année après année.

Le bon choix dépend donc des objectifs : rentabilité à court terme ou conservation patrimoniale à long terme, type de location envisagé, et horizon de revente.

6. Une société immobilière peut-elle acquérir un bien immobilier à l’étranger ? Quelles sont les différences fiscales avec la France ?

Juridiquement, une société française (SCI ou autre) peut tout à fait acquérir des biens immobiliers à l’étranger sans changer de nature juridique. Toutefois, il faut veiller à ne pas tomber dans la fictivité : l’administration fiscale peut s’interroger sur la réalité d’une société française dont toute l’activité se déroule à l’étranger.

Sur le plan pratique, l’acquisition d’un bien à l’étranger implique généralement : l’obtention d’un numéro fiscal dans le pays concerné (ex. : NIE en Espagne), l’ouverture d’un compte bancaire local (obligatoire dans de nombreux pays), et le respect de la réglementation juridique locale.

Fiscalement, les conventions bilatérales prévoient que les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien. Les taux varient selon les pays et selon que vous êtes résident ou non. Attention : même si le bien est à l’étranger, il entre dans l’assiette de l’IFI en France pour les résidents fiscaux français. En cas de succession, les biens étrangers doivent également être déclarés en France, sous peine de complications pour la transmission aux héritiers.

In Extenso dispose de cabinets en Belgique, au Luxembourg, en Suisse, en Espagne et d’un réseau international (EL Global) pour accompagner les clients dans ces situations.

7. Comment intégrer une société immobilière dans une holding ? Quel est le régime fiscal ?

Intégrer une société immobilière dans une holding peut se faire de deux façons :

• Soit en créant la holding avant le projet (la société immobilière est alors créée comme filiale dès le départ)
• Soit en apportant une société immobilière existante à une holding créée après coup.

Dans le second cas, l’apport de titres constitue fiscalement une cession (comme si vous vendiez la société à un tiers), ce qui déclenche en principe l’imposition d’une plus-value. Toutefois, le Code général des impôts prévoit un mécanisme de report d’imposition : comme vous recevez des titres de la holding en échange (et non du cash), l’impôt est reporté au moment où la holding cèdera les titres de la société immobilière.

Ce mécanisme s’applique que la société soit à l’IR ou à l’IS, et est similaire à celui utilisé dans la plupart des opérations de constitution de holdings. La nature immobilière de la société n’y change rien.

8. Dans quelles conditions est-il pertinent de créer une holding pour regrouper activités immobilières et non immobilières ?

La holding présente deux intérêts principaux :

• L’organisation juridique : elle permet de centraliser la détention et le pilotage de plusieurs sociétés liées entre elles (sociétés qui se louent des locaux, activités connexes), en les animant via des conventions de groupe.
• La mutualisation des flux financiers : c’est souvent la motivation principale. Si vous avez une société d’exploitation rentable et souhaitez financer un projet immobilier, plutôt que de vous verser des dividendes (imposables à titre personnel), vous pouvez faire remonter la trésorerie dans une holding, puis la réallouer à une filiale immobilière, sans avoir à l’appréhender personnellement en tant qu’associé.

Cela n’est pertinent que si vous générez un revenu suffisant, si les biens ont une certaine valeur, et si vous avez un projet global cohérent (capitalisation, transmission, réinvestissement). Pour des projets de faible valeur, des solutions plus simples et moins coûteuses peuvent suffire.

9. Quels sont les avantages et inconvénients de la création d’une SCI ? Quel est son coût ?

Les avantages d’une SCI :

• Gestion collective simplifiée, sans indivision entre les associés
• Transmission facilitée (donation, démembrement de parts, décote sur la valeur des parts lors d’une cession)
• Option possible à l’IR ou à l’IS selon l’objectif
• Outil idéal pour organiser et anticiper la succession

Les inconvénients d’une SCI :

• Coût de constitution et obligations de gestion (comptable, fiscale, juridique)
• Responsabilité illimitée des associés
• L’activité commerciale (ex. : location meublée) est en principe interdite dans le cadre civil, sauf option à l’IS
• En cas de désaccord entre associés, risque de blocage

Le coût de constitution d’une SCI hors débours est aux alentours de 1 000 € HT

10. Quels sont les avantages d’une SCI pour transmettre son patrimoine à ses enfants ? Et dans le cas d’un couple recomposé, quel est l’intérêt successoral ?

Le principal avantage de la SCI en matière de transmission est d’éviter l’indivision. Sans société, lorsqu’un bien est transmis à plusieurs héritiers, chacun détient une quote-part indivise de l’ensemble du bien, ce qui complique les prises de décision (unanimité souvent requise) et la sortie de l’indivision.

Avec une SCI, ce sont des parts sociales qui sont transmises, et non le bien directement. Chaque héritier détient un nombre précis de parts avec des droits exclusifs. Les statuts peuvent anticiper des règles de gestion claires, déléguer certaines décisions au gérant, et éviter les blocages.

De plus, il est possible de procéder à des donations de parts de son vivant, avec le mécanisme du démembrement (voir question 15), ce qui permet d’organiser la succession en évitant que les parts soient transmises en indivision au décès.

Pour les couples recomposés, la SCI permet de gérer de manière équilibrée les droits du conjoint survivant et ceux des enfants issus de différentes unions, notamment pour des biens qui ne constituent pas la résidence principale (où la protection légale du conjoint est moindre). L’objectif est d’anticiper et d’organiser la succession sans léser personne.

11. Une SCI familiale peut-elle faire de la location meublée ? Quelles sont les obligations ?

Légalement et civilement, une SCI familiale peut pratiquer la location meublée. Mais fiscalement, cette activité est commerciale (BIC), ce qui entraîne normalement un basculement à l’IS.

• Si la SCI opte à l’IS, elle peut faire de la location meublée sans contrainte. Attention : cette option est irrévocable. Elle entraîne une gestion plus lourde (obligations comptables, fiscales et juridiques identiques aux sociétés à l’IS) et une taxation des plus-values professionnelles lors de la revente.
• Si la SCI reste à l’IR et détient à la fois des biens loués nus et des biens loués meublés, il faut gérer deux régimes comptables et fiscaux distincts au sein de la même société (revenus fonciers pour le nu, BIC/IS pour le meublé). Cette solution est possible mais complexe à maintenir dans le temps.

À noter : être à l’IS en SCI ne signifie pas automatiquement être assujetti à la TVA.

12. Lors de la revente d’un bien détenu par une SCI, si le compte courant d’un associé est créditeur mais non couvert par le prix de vente, quelles en sont les conséquences pour les associés ?

Un compte courant créditeur signifie qu’un associé a prêté de l’argent à la société (pour financer l’acquisition ou la gestion du bien). Avant de répartir le produit de la vente entre les associés, ce compte courant doit être remboursé en priorité, comme on rembourserait un emprunt bancaire.

Si le prix de vente ne suffit pas à rembourser intégralement ce compte courant, la société se retrouve potentiellement en état de cessation de paiement. Même si la liquidation judiciaire n’est pas forcément déclenchée (la société n’ayant plus de bien), l’associé créancier subit une perte sèche.

À l’IR, cette perte n’est pas fiscalement déductible. À l’IS, un mécanisme comptable différent s’applique, mais la situation reste complexe.

Sur le plan juridique, l’associé qui a prêté de l’argent à la société a un droit à être remboursé par les autres associés lors de la liquidation, proportionnellement à leur participation. Autrement dit, les autres associés peuvent être amenés à lui verser une soulte, ce qui est souvent mal compris et source de tensions.

13. Comment transformer l’objet social d’une SCI ?

La modification de l’objet social est une décision collective des associés, prise selon les règles de majorité prévues dans les statuts ou, à défaut, par le Code civil.

Mais attention aux conséquences : si le nouvel objet social est commercial (ex. : marchand de biens) alors que la SCI est une structure civile, la forme juridique elle-même devient inadaptée. Il faut alors également transformer la SCI en société commerciale (SARL, SAS…). À défaut, la société civile exerce une activité commerciale, ce qui entraîne automatiquement son basculement à l’IS, souvent avec des conséquences fiscales imprévues.

14. Comment transférer un bien immobilier dans une SCI en cours de création sans avoir à racheter le bien ? Comment affecter un patrimoine existant à une SCI (modalités juridiques et fiscales) ?

Le mécanisme est l’apport en nature : vous apportez votre bien immobilier à la SCI, qui vous remet en contrepartie des parts sociales d’une valeur équivalente. Il faut donc faire évaluer le bien pour déterminer le capital social correspondant.

Dans une SCI (société civile), vous n’êtes pas obligé de faire évaluer l’apport par un commissaire aux apports indépendant : vous et vos co-associés pouvez vous accorder sur la valeur. Dans une société commerciale (SARL, SAS), un commissaire aux apports est en revanche requis, pour protéger les tiers qui s’exposent à une responsabilité limitée.

Une alternative est la cession à la SCI : vous vendez votre bien à la société immobilière que vous venez de créer, avec ou sans financement bancaire. Cela génère potentiellement une plus-value imposable (sauf exonérations, ex. : héritage récent).

Il est également possible de n’apporter que l’usufruit du bien (droit d’exploitation et perception des revenus), en conservant la nue-propriété. La société perçoit alors les loyers, mais le nu-propriétaire d’origine conserve le droit de vendre le bien à terme.

15. Démembrement de parts de SCI pour donation à un enfant : quand le parent a 55 ans, comment se calculent les frais notariés, les frais de succession et les formalités ?

Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété des parts de SCI en deux droits distincts : la nue-propriété (transmise à l’enfant) et l’usufruit (conservé par le parent). Le parent continue à percevoir les revenus locatifs jusqu’à son décès, puis la pleine propriété revient automatiquement à l’enfant, sans fiscalité supplémentaire à ce moment-là.

Calcul de la valeur transmise : un barème fiscal fixe la valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. À partir de 51 ans, la nue-propriété est évaluée à 50 % de la valeur en pleine propriété. Ainsi, pour des parts valant 100 000 €, la valeur taxable de la donation est de 50 000 €.

Abattements fiscaux : chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits. Grâce au démembrement à 55 ans, il est possible de donner des parts en nue-propriété représentant jusqu’à 200 000 € en valeur pleine, en restant dans cet abattement.

Au-delà, des droits de donation progressifs s’appliquent (de 5 % à 45 % selon les tranches).

Formalités : la donation de parts de SCI ne nécessite pas obligatoirement un acte notarié (contrairement à une donation immobilière en direct). Un formulaire Cerfa (dit “donation Sarkozy”) peut suffire pour les parts de faible valeur. Toutefois, l’acte notarié est recommandé pour la traçabilité, l’opposabilité et la sécurité juridique, notamment pour éviter tout litige lors de la succession.

16. Comment savoir s’il est préférable d’être imposé à l’IR ou à l’IS ? Dans quelle situation la SCI à l’IS est-elle la plus pertinente ?

La meilleure façon de trancher est d’établir un prévisionnel financier intégrant les caractéristiques du bien (valeur, rentabilité, travaux envisagés) et les objectifs de détention (durée, revente ou transmission).

À l’IR : la fiscalité court tout au long de la détention, ce qui peut générer des sorties de cash (pour payer l’impôt tout en remboursant l’emprunt). En revanche, à la revente, des abattements pour durée de détention s’appliquent, pouvant mener à une exonération totale si le bien est conservé suffisamment longtemps. Il est possible d’occuper le bien personnellement sans verser de loyer à la société, et la résidence principale est exonérée de plus-value à la revente.

À l’IS : la fiscalité pendant la détention est quasi nulle grâce aux amortissements et à la déductibilité des charges. C’est pertinent pour des biens à forte rentabilité ou avec des travaux importants sur une période courte à moyenne. En revanche, la taxation à la sortie (plus-value professionnelle) est plus lourde, et l’utilisation personnelle du bien impose le versement d’un loyer (sinon abus de biens sociaux). La résidence principale n’est pas exonérée à l’IS.

17. Que peut-on déduire comme charges dans une SCI ?

Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles, notamment :

• L’amortissement de la partie construction du bien (la partie terrain n’est pas amortissable)
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gestion (honoraires de gérance, comptabilité, etc.)
• Les honoraires divers (avocat, expert-comptable…)
• Les frais de déplacement entre les biens, si leur nombre le justifie dans l’intérêt de la société

En résumé : tout ce qui est engagé pour la bonne gestion et la conservation du patrimoine de la société.

Pour aller plus loin

Frédéric Fenech et Pierre Lamant ont également co-rédigé un article de fond sur le sujet : SCI, SARL, SAS… Quelle forme juridique choisir pour votre investissement immobilier ?