En bref : la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 réécrit cinq points clés du bail commercial : le droit de préférence du locataire, la mensualisation du loyer, le dépôt de garantie, sa restitution en cas de vente, et les délais accordés en cas d’impayés. Dans la lignée de la loi Pinel, ce texte poursuit un objectif clair : rendre le bail commercial plus lisible et plus prévisible, pour les commerçants comme pour les bailleurs.

Concrètement, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 modifie en profondeur le statut des baux commerciaux en France, avec un double objectif : alléger certaines contraintes pesant sur l’exploitation des commerces (trésorerie, visibilité des coûts, sécurité des transmissions), tout en renforçant la sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur.

Bailleur institutionnel, investisseur privé, commerçant ou artisan locataire : ces évolutions vous concernent directement. Elles touchent notamment :

• le droit de préférence du locataire en cas de vente du local,
• la possibilité d’imposer la mensualisation du loyer,
• l’encadrement du dépôt de garantie et des autres garanties,
• la répartition et la transmission de l’obligation de restitution en cas de mutation,
• et, plus largement, la sécurisation du régime des baux commerciaux.

À retenir : certaines mesures renforcent clairement la position du locataire (mensualisation, plafonnement des garanties, transfert de restitution), tandis que d’autres jouent surtout en faveur de la sécurité et de la prévisibilité pour les bailleurs (clarification du droit de préférence, sécurisation des ventes).

Pourquoi cette loi de simplification cible particulièrement les baux commerciaux

La loi 2026-403 du 26 mai 2026 couvre un large champ du droit des affaires, mais un bloc entier de ses dispositions vise spécifiquement les baux commerciaux, avec trois priorités affichées :

• faciliter l’installation et l’exploitation des commerces, en allégeant les contraintes financières liées au bail (mensualisation, encadrement des garanties),
• renforcer la sécurité juridique du droit de préférence du locataire en cas de vente du local loué,
• mieux encadrer certains mécanismes contractuels : dépôt de garantie, restitution, transmission en cas de vente.

Droit de préférence du locataire : une définition enfin claire des locaux concernés

L’essentiel : avant 2026, le périmètre du droit de préférence du locataire faisait l’objet de débats juridiques récurrents. La loi tranche en excluant explicitement les bureaux purs et les entrepôts.

Avant la réforme, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce instaurait un droit de préférence au profit du locataire « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci ». Ce texte laissait planer plusieurs incertitudes :

• la notion de « local à usage commercial ou artisanal » restait floue (bureaux, entrepôts, locaux industriels),
• les locaux à usage industriel étaient exclus par la jurisprudence,
• les ventes judiciaires étaient exclues (ventes « faites d’autorité de justice » et ventes en procédures collectives),
• les cessions globales d’immeuble ou de plusieurs locaux étaient exclues, même si un seul local était loué commercialement,
• le cas des bureaux à usage commercial (agences immobilières, administrateurs de biens) faisait débat, avec une jurisprudence plutôt favorable lorsque l’activité exercée était de nature commerciale.

La loi de 2026 modifie l’article L. 145-46-1 du Code de commerce (L. n° 2026-403, 26 mai 2026, art. 61, I) pour préciser la notion de « local commercial » et de « local artisanal » :

Local commercial :

« tout local destiné à l’exercice à titre principal d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants à ces activités ou ces prestations. En sont exclus les locaux à usage exclusif de bureau et entrepôts. »

Local artisanal :

« tout local destiné à l’exercice à titre principal d’une activité professionnelle de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État », comprenant les réserves et emplacements attenants, à l’exclusion des entrepôts.

Cette double définition marque une vraie rupture : avant 2026, ni les bureaux ni les entrepôts n’étaient mentionnés dans le texte, ce qui nourrissait la controverse, notamment pour les bureaux à usage commercial.

Retenez ceci : les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts sont désormais exclus du droit de préférence. Pour les bailleurs, c’est une sécurisation directe de leurs actifs de bureaux et d’entrepôts.

Un point reste ouvert : la loi ne précise pas le sort des bureaux intégrés à un local commercial, comme une arrière-boutique. L’exclusion légale ne vise que les « locaux à usage exclusif de bureau ».

Par ailleurs, les exclusions déjà fixées par la Cour de cassation restent valables. Il n’y a donc toujours pas de droit de préférence dans les cas suivants :

• cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
• cession unique de locaux commerciaux distincts, même situés dans le même immeuble,
• cession globale d’un immeuble comprenant un ou plusieurs locaux commerciaux,
• vente judiciaire ou vente dans le cadre d’une liquidation judiciaire (vente faite d’autorité de justice).

Côté bailleur : cette clarification sécurise la vente d’immeubles de bureaux, d’entrepôts et les ventes judiciaires, sans risque de contestation fondée sur le droit de préférence du locataire commercial.

Côté locataire : la protection reste acquise pour les locaux répondant à la nouvelle définition, mais disparaît pour les bureaux « purs » ou les entrepôts, même loués sous bail commercial.

Entrée en vigueur : cette nouvelle définition ne s’applique qu’aux mutations intervenant après la promulgation de la loi (L. n° 2026-403, 26 mai 2026, art. 61, II).

Mensualisation du loyer commercial : un nouveau droit pour le locataire

L’essentiel : le locataire peut désormais demander à payer son loyer chaque mois plutôt que chaque trimestre, sans avoir besoin de l’accord du bailleur.

La loi de simplification crée un article L. 145-32-1 du Code de commerce, qui accorde au locataire un droit d’obtenir la mensualisation de son loyer, sous deux conditions :

• le bail doit porter sur un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal (même périmètre que celui de l’article L. 145-32-1, en cohérence avec la nouvelle définition des locaux commerciaux et artisanaux),
• le locataire ne doit pas avoir d’arriérés de loyers ou de charges non contestés au moment de la demande.

La loi ne détaille pas encore précisément les modalités de la demande, mais plusieurs points peuvent déjà être retenus :

• le locataire adresse sa demande à son bailleur (la forme n’est pas imposée par la loi, mais une lettre recommandée avec AR est conseillée pour en garder la preuve),
• la mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante prévue par le bail (mensuelle ou trimestrielle),
• le caractère d’avance ou à terme échu du paiement reste celui fixé par le bail : seule la périodicité change.

Ce droit est d’ordre public : l’article L. 145-15 du Code de commerce, également modifié, rend désormais réputées non écrites toutes les clauses qui chercheraient à y faire échec.

Entrée en vigueur : le dispositif s’applique aux baux en cours d’exécution dès la date de promulgation de la loi, le 26 mai 2026.

Côté locataire : un vrai levier de trésorerie. Le passage au paiement mensuel allège la charge ponctuelle, et ce droit unilatéral s’exerce sans avenant, ce qui évite les blocages en négociation.

Côté bailleur : la facturation trimestrielle reste possible en pratique, même si le paiement devient mensuel. Il faudra toutefois revoir les modèles de baux, pour éviter que des clauses contraires ne deviennent automatiquement non écrites.

Dépôt de garantie : un plafond, des délais de restitution et un transfert automatique

L’essentiel : pour les locaux de commerce et d’artisanat, le dépôt de garantie est désormais plafonné à trois mois de loyer, sa restitution doit intervenir dans un délai encadré, et l’obligation de le rembourser suit automatiquement le local en cas de vente.

Avant la réforme, les règles étaient les suivantes :

• le montant du dépôt était librement fixé par les parties, souvent entre 3 et 6 mois de loyer,
• les sommes excédant deux termes de loyer devaient porter intérêt, en application de l’article L. 145-40 du Code de commerce,
• aucun délai légal n’encadrait la restitution du dépôt, et celle-ci constituait une dette personnelle du bailleur initial, non transmise de plein droit à l’acquéreur du local (Cass. 3e civ., 25-2-2004, n° 02-16.589 ; Cass. 3e civ., 28-6-2018, n° 17-18.100).

Un plafond pour les locaux commerciaux et artisanaux

Pour les baux portant sur un local mentionné à l’article L. 145-32-1 (commerce de détail, de gros, ou prestations de services à caractère commercial ou artisanal) :

• le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer,
• ce plafond s’applique aussi à la valeur des autres garanties demandées (cautionnements, garanties bancaires, etc.),
• ces sommes ne portent plus intérêt au profit du locataire.

Pour les autres baux commerciaux, en dehors du champ de l’article L. 145-32-1, rien ne change : aucun plafonnement légal, et l’excédent au-delà de deux termes de loyer continue de porter intérêt au profit du locataire.

Entrée en vigueur : ce plafond s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 (Loi art. 62, II-B).

Côté locataire : le coût d’entrée dans les locaux (dépôt et garanties cumulés) est désormais limité à trois mois de loyer, ce qui facilite l’installation, au prix de la perte du droit aux intérêts sur les baux concernés.

Côté bailleur : le niveau global de garantie peut diminuer pour certains locaux, mais la règle est désormais sécurisée, sans risque de discussion sur un caractère disproportionné. Les pratiques de marché (dépôts supérieurs à trois mois, garanties multiples) devront être ajustées.

Des délais de restitution désormais fixés par la loi

Un nouvel alinéa 4 de l’article L. 145-40 encadre la restitution du dépôt de garantie et des garanties.

Pour le dépôt de garantie :

• restitution dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés,
• remise des clés possible en mains propres ou par lettre recommandée avec AR, au bailleur ou à son mandataire,
• le bailleur peut déduire les sommes restant dues au titre du bail, ou celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées.

Pour les autres garanties de toute nature : le bailleur dispose de six mois pour les restituer, effectuer les mainlevées et remettre les documents afférents.

Entrée en vigueur : ces règles s’appliquent aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation, lorsque la remise des clés intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après cette date, soit à compter du 26 août 2026. Aucune sanction spécifique n’est prévue en cas de retard, contrairement aux baux d’habitation.

Une obligation de restitution transmise automatiquement au nouveau bailleur

Un nouvel alinéa 3 de l’article L. 145-40 règle une question pratique fréquente : que devient le dépôt de garantie quand le local change de propriétaire ? La loi rompt avec la jurisprudence antérieure.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, l’article L. 145-40, al. 3 nouveau dispose que :

• l’obligation de restitution des sommes versées au titre du dépôt de garantie est transférée automatiquement au nouvel acquéreur ou donataire du local,
• pour les autres garanties, la mutation entraîne leur caducité de droit, et impose au cédant de restituer au locataire les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Entrée en vigueur : ces dispositions s’appliquent aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi, soit à compter du 26 août 2026.

Avant cette réforme, le locataire devait agir contre l’ancien propriétaire pour récupérer son dépôt, parfois difficile à identifier ou insolvable. Désormais, il pourra se retourner directement contre le nouveau bailleur, ce qui simplifie nettement sa situation.

Impayés de loyer : des délais judiciaires resserrés en cas de clause résolutoire

L’essentiel : le juge pourra accorder des délais de paiement plus limités au locataire défaillant, ce qui accélère la reprise du local par le bailleur.

En cas d’impayés, la clause résolutoire permet au bailleur de faire constater la résiliation du bail, sous réserve des délais que le juge peut accorder au locataire pour régulariser sa situation. Le dossier de présentation législatif soulignait que la loi « restreint la faculté pour le juge d’octroyer des délais de paiement au locataire » lors de la mise en œuvre de cette clause.

Cette restriction répond à un reproche récurrent des bailleurs : des délais parfois longs et renouvelés, qui maintenaient dans les lieux des locataires durablement défaillants. Le cadre devient plus prévisible, et incite à anticiper les difficultés de trésorerie en négociant en amont avec le bailleur, plutôt qu’à compter sur des délais judiciaires étendus.

Côté bailleur : une meilleure prévisibilité des délais de recouvrement et de reprise des locaux, qui peut s’articuler avec les autres mesures de la loi (mensualisation, encadrement des garanties) pour limiter le risque d’impayés.

Clauses d’indexation « tunnel » : leur validité enfin confirmée

L’essentiel : les clauses qui encadrent la variation du loyer dans une fourchette autour de l’indice sont désormais validées, à condition qu’elles jouent symétriquement à la hausse et à la baisse.

Ces clauses dites « tunnel », qui fixent un plancher et un plafond de variation du loyer autour de l’indice, faisaient l’objet de débats récurrents en jurisprudence. La loi de 2026 tranche : leur principe est validé, à la condition qu’elles encadrent dans les mêmes proportions, à la hausse comme à la baisse, la variation de l’indice. Un débat technique important est ainsi clos, et les pratiques contractuelles sécurisées, sous réserve de cette symétrie.

Une étape de plus vers un bail commercial encadré par l’ordre public

Au-delà de chaque mesure prise isolément, la loi du 26 mai 2026 confirme une tendance de fond : le bail commercial est de plus en plus structuré par un socle de règles impératives, souvent protectrices du locataire, dans la continuité des lois Pinel et Macron. L’objectif assumé est de réduire les zones grises, sécuriser les pratiques, et rééquilibrer la relation entre bailleur et preneur.

Ce que cette réforme change concrètement pour vous

Si vous êtes commerçant ou artisan locataire

La loi vous donne trois leviers concrets :

• piloter votre trésorerie plus facilement, grâce à la mensualisation du loyer et au plafonnement du dépôt de garantie,
• gagner en visibilité en cas de vente du local : droit de préférence clarifié, et interlocuteur identifié pour la restitution du dépôt,
• sécuriser la révision de votre loyer, grâce aux clauses d’indexation tunnel désormais validées.

En résumé, vos droits renforcés reposent sur trois piliers : la mensualisation du loyer (art. L. 145-32-1), le plafonnement du dépôt de garantie et des garanties pour certains locaux (art. L. 145-40, al. 2), et le transfert automatique de l’obligation de restitution au nouveau bailleur en cas de vente (art. L. 145-40, al. 3 et 4).

Si vous êtes bailleur ou investisseur

La loi vous apporte trois sécurités principales :

• une sécurité juridique accrue sur la vente de locaux loués et sur les clauses d’indexation,
• une gestion des impayés plus prévisible, grâce à l’encadrement des délais judiciaires,
• la nécessité, en contrepartie, de mettre à jour vos modèles de baux et vos process internes : gestion des dépôts, indexation, procédures de vente.

Trois mécanismes sont désormais sécurisés et clarifiés en votre faveur : la définition du champ du droit de préférence du locataire, avec exclusion explicite des bureaux et entrepôts (art. L. 145-46-1 modifié), l’encadrement des clauses d’indexation « tunnel », et la restriction annoncée des délais judiciaires en cas d’impayés.

Trois réflexes à adopter dès maintenant

• vérifier si vos locaux entrent dans le périmètre des nouveaux textes (L. 145-32-1 et L. 145-46-1),
• adapter vos modèles de baux : montant et forme des garanties, clauses de restitution, indexation, mentions relatives au droit de préférence et aux ventes globales,
• intégrer ces nouveaux équilibres dans vos stratégies d’investissement et de financement.

Votre bail commercial est-il prêt pour ces nouvelles règles ?

Questions fréquentes sur le bail commercial et la loi de simplification 2026

Quand la loi de simplification du 26 mai 2026 s’applique-t-elle aux baux commerciaux ?

Cela dépend de la mesure concernée. Le droit de préférence clarifié s’applique aux mutations intervenant après la promulgation de la loi. La mensualisation du loyer s’applique dès le 26 mai 2026, y compris aux baux en cours. Le plafonnement du dépôt de garantie concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Les règles de restitution et de transmission du dépôt entrent en vigueur le 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation.

Comment un locataire commercial peut-il demander la mensualisation de son loyer ?

Depuis la loi de 2026, l’article L. 145-32-1 du Code de commerce lui donne ce droit, sous réserve de ne pas avoir d’arriérés de loyers ou de charges non contestés. La loi ne fixe pas de formalisme précis, mais une lettre recommandée avec accusé de réception est conseillée pour garder une preuve de la demande.

Quel est le plafond du dépôt de garantie pour un bail commercial en 2026?

Pour les locaux entrant dans le champ de l’article L. 145-32-1, le dépôt de garantie et les autres garanties sont plafonnés à trois mois de loyer. Pour les autres baux commerciaux, aucun plafonnement légal n’est imposé.

Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?

Le délai est de trois mois à compter de la remise des clés pour le dépôt de garantie, et de six mois pour les autres garanties de toute nature, le bailleur devant alors procéder aux mainlevées et restituer les documents afférents.

Les bureaux et les entrepôts donnent-ils droit au droit de préférence du locataire ?

Non. La loi de 2026 exclut expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts du champ d’application du droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Que devient le dépôt de garantie en cas de vente du local commercial loué ?

Depuis la loi de 2026, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée automatiquement au nouveau bailleur, qu’il soit acquéreur ou donataire. Le locataire n’a donc plus besoin de se retourner contre l’ancien propriétaire pour récupérer son dépôt.