Taxe de 3% sur les immeubles (TVVI) : un défaut de déclaration qui peut coûter cher

Article mis à jour le 17 septembre 2026
La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel du 26 juin 2026, apporte deux évolutions majeures qui durcissent les obligations afférentes à la taxe annuelle sur la valeur vénale des immeubles détenus en France.

Véritable outil de lutte contre l’évasion fiscale, la taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) possédés en France par des entités juridiques, appelée également « taxe de 3% », a pour objectif de dissuader les contribuables assujettis à l’IFI d’acquérir des biens ou des droits immobiliers situés en France, par l’interposition de personnes morales établies notamment dans des paradis fiscaux, pour échapper à l’impôt.

Au regard du but poursuit par le dispositif, de nombreux cas d’exonération sont prévus par le législateur pour écarter de cette imposition les entités juridiques non concernées. Toutefois, dans certains cas, le bénéfice de l’exonération nécessite la communication d’un certain nombre d’informations à l’administration fiscale.

Taxe de 3 % sur les immeubles en France : principe général

La TVVI (prévue aux articles 990 D à 990 G du CGI) vise en principe toutes les entités juridiques (personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables) françaises et étrangères, quelle que soit leur forme juridique, dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition, directement ou par personne interposée. 

Cette taxe est assise sur la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés en France au 1er janvier de l’année d’imposition et le taux appliqué est de 3 %.

Exonérations “générales”

Cette taxe de 3%, de portée assez large, est en réalité faiblement mise en œuvre car il existe, en premier lieu, une exonération sans formalisme pour les entités et organismes suivants : 

Entités juridiques exonérées par leur nature, quelle que soit leur localisation 

• les organisations internationales, les États souverains et leurs subdivisions politiques et territoriales, personnes morales, organismes et institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement 
• les entités juridiques dont les actions, parts ou autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé et filiales dont le capital est détenu entièrement par ces entités 
• les entités juridiques qui ne sont pas considérées comme à prépondérance immobilière pour leurs actifs situés en France 

Entités juridiques exonérées dès lors que le siège est situé au sein de l’UE  

(ou dans un pays ou territoire tiers qui a conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un Etat qui a conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France) 

• les institutions de gestion de régime de retraites
• les entités juridiques reconnues d’utilité publique
• les entités juridiques dont la gestion est désintéressée
• les entités juridiques dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 € ou à 5% de la valeur vénale desdits biens ou autres droits

Exonérations sous condition : obligations déclaratives 

Les entités qui ne relèvent pas des exonérations « générales » listées ci-dessus, peuvent encore bénéficier d’une exonération de la TVVI sous réserve de : 

• remplir une condition préalable de localisation
• et de respecter certaines obligations déclaratives 

Pour revendiquer le bénéfice d’une exonération, l’entité doit satisfaire à une condition liée au lieu de situation de son siège (siège de direction effective). 

L’entité doit avoir son siège : 
• SOIT au sein de l’Union Européenne 
• SOIT dans un pays ou territoire tiers qui a conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales 
• SOIT dans un Etat qui a conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France 

Le bénéfice de l’exonération est ensuite conditionné à la communication d’informations sur la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés, ainsi que sur l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent l’entité. 

Pour remplir cette condition : 

• SOIT les obligations déclaratives mises à la charge de l’entité comportent déjà des renseignements que l’Administration considère comme satisfaisants. L’entité est ainsi exonérée de la TVVI sans aucune formalité complémentaire. 
  
  Tel est le cas des personnes morales qui déposent chaque année une déclaration n° 2038 ou n° 2072 

• SOIT l’entité transmet chaque année spontanément la déclaration n°2746-SD à l’administration fiscale, au plus tard le 15 mai 

L’ancienne option d’exonération conditionnée à un simple engagement ayant été supprimée par l’article 102 de la loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales (cf. infra).

Chaîne de participation 

Une vigilance particulière doit être apportée en présence d’une chaîne de participation car la TVVI vise les entités qui sont : 

• propriétaires d’immeubles situés en France ou de droits réels portant sur de tels immeubles 

• ⚠️ ou détentrices d’une participation dans une autre entité, qui est elle-même : 

• soit propriétaire d’immeubles situés en France ou de droits immobiliers portant sur des biens immobiliers situés en France 

• soit interposée dans la chaîne des participations 

Ces dispositions s’appliquent quel que soit le nombre d’entités juridiques interposées. 

De plus, toute entité juridique interposée entre le ou les débiteurs de la taxe de 3% et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de la taxe due, le cas échéant, au titre desdits immeubles ou droits immobiliers. 

Défaut de déclaration

Mise en demeure par l’administration – Mesure de tolérance

Les entités qui n’ont pas souscrit la déclaration n° 2746-SD ou qui n’ont pas pris d’engagement alors qu’elles sont tenues de le faire pour pouvoir bénéficier d’une exonération de TVVI (par exemple : SCI soumise à l’IS), seront mises en demeure par l’administration afin de régulariser leur situation dans les 30j. 

✔️ Régularisation faite dans les 30j 
Tolérance de l’administration : le paiement de la taxe de 3% n’est pas exigé 

❌ Absence de régularisation dans les 30j 
Taxation d’office : si le redevable défaillant n’a pas régularisé sa situation dans ce délai, la procédure de taxation d’office est applicable

Absence de tolérance pour les récidivistes 

En cas de défaut de déclaration, même si l’administration fiscale permet au redevable de régulariser sa situation, cette mesure de tolérance ne s’applique qu’à la première demande de régularisation et pour l’ensemble des années non prescrites. 

Cette tolérance zéro pour les récidivistes a été confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 novembre 2020 (n°18-11.771) où il est indiqué que la société, qui n’avait pas accompli son obligation déclarative pour être exonérée de la taxe de 3 % « avait, précédemment, bénéficié d’une tolérance de l’administration fiscale et ne pouvait disposer d’une nouvelle possibilité de régulariser tardivement sa déclaration ». 

Régularisation spontanée sans mise en demeure préalable 

Quid de l’entité juridique qui n’a pas respecté ses obligations déclaratives par le passé, et qui souhaite régulariser sa situation sans pour autant avoir reçu une mise en demeure de la part de l’administration fiscale ? 

L’administration fiscale permet de corriger la situation à tout instant, même en dehors des délais légaux (possibilité prévue au BOI-PAT-TPC-30 n°20, en cohérence avec la réponse ministérielle n°39372 AN, Réponse JO le 13/03/2000).

En revanche, cette régularisation spontanée de la part de l’entité rentre dans le cadre de la « mesure de tolérance » et est considérée comme la 1ère demande de régularisation. Dès lors, l’entité ne pourra plus disposer d’une nouvelle possibilité de régulariser, sans taxation, dans le futur. 

En conclusion, cette taxe est rarement applicable puisqu’elle n’a pas vocation à viser les entités domiciliées en France ou dans un Etat que l’on peut qualifier de « coopératif ». Cependant, dans certains cas, le bénéfice de l’exonération n’est pas acquis du seul fait de la localisation du siège de l’entité mais nécessite, en plus, la communication de renseignements spécifiques à l’administration fiscale via une déclaration ou une lettre d’engagement.

Évolutions applicables à compter de 2027

La loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales renforce les obligations déclaratives en matière de taxe sur la valeur vénale des immeubles détenus en France (TVVI). Deux mesures entreront en vigueur à l’occasion de la campagne déclarative 2027 et nécessitent une vigilance particulière de la part des entités concernées.

Suppression de l’option d’engagement déclaratif et généralisation de la déclaration n°2746-SD

Jusqu’à présent, certaines entités détenant directement ou indirectement des immeubles en France pouvaient bénéficier d’une exonération totale de TVVI en s’engageant simplement à communiquer certaines informations à l’administration fiscale sur demande.

La loi est venue supprimer cette option d’engagement. Ainsi pour continuer à bénéficier de l’exonération totale de la taxe, les entités concernées devront désormais déposer une déclaration spécifique chaque année (formulaire 2746-SD), au plus tard le 15 mai, et ce pour la première fois en 2027.

À défaut, l’administration pourra mettre en œuvre une procédure de taxation d’office (suite à une mise en demeure de régulariser la situation dans un délai de 30 jours)

Cette évolution vise à renforcer la transparence sur l’actionnariat et les bénéficiaires effectifs des structures détenant directement ou indirectement des actifs immobiliers situés en France. Elle entraîne, en pratique, une généralisation des obligations déclaratives pour les entités jusqu’alors dispensées de dépôt annuel.

Désignation obligatoire d’un représentant pour certaines entités étrangères

La loi introduit également une nouvelle obligation pour les entités qui ne disposent pas d’établissement stable en France et sont concernées par cette taxe ainsi que par les formalités déclaratives associées.

Ces entités devront obligatoirement désigner un représentant habilité à recevoir, pour leur compte, les communications, demandes d’information, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la TVVI.

Cette mesure a pour objectif de faciliter les échanges avec l’administration fiscale et de sécuriser les procédures de contrôle.

A défaut d’une désignation, l’entité juridique la plus proche des immeubles ou des droits immobiliers dans la chaîne de participations et connue de l’administration, qu’elle soit exonérée ou non, est réputée autorisée à recevoir, pour le compte de l’entité soumise à l’obligation de désignation, l’ensemble des communications, des pièces de procédure et des notifications de l’administration relatives au contrôle de la TVVI.